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【原创】领汇大派4.67亿 TCI却突然发难

来源:《资本圈》 时间:2006-8-14 15:43:52


<导言>领汇大派现啦,“街市大王”宏安集团“租了你的铺位,同时赚你的股票钱”;二股东英国对冲基金TCI4个月账面收益超过13亿港元,并收获8550万港元派息;恒基地产李兆基也愉快收息85万港元。不料生性凶猛、见钱眼开的TCI突然发难,对于35%的回报还嫌不够,展开一场针对领汇管理层的“政变”,意图获取更大收益。兵临城中,派现后的愉悦气氛一下子没有了。

徐迅/文

关注领汇(0823HK)的有3类人,一是专业人士,因为很厉害的对冲基金TCI (The Children Investment Fund Management)是其第二大股东,持股18.35%,但又不提出进入董事会。第二类人是散户,因为政府资产比较稳健,当然也有得炒,股价一度超过18港元,翻天覆地的时候,回报接近一倍。

第三类人是谁?也许大家不会想到,是那些觉得把钱存银行不太满意,炒股又怕输钱,作投资又没有时间,但每时每刻都想挣钱的人。不希望有风险,但要有好收益,天下哪有这么好的事?买领汇吧,至少派息马马虎虎,受益率也说得过去。这类人买领汇,不搏高低价,只看每次的现金派息,落袋为安。

所以做领汇CEO要很有本事,安抚好很多人。郑明训在上市4个多月就迫不及待地交待了自己的家底,他很明确,很多人在火眼金睛盯着他。“要睡安稳觉,就老实交待。”他说。不管现价16.1港元是否已比招股价9.78港元涨了多少,他们要的是派现。

而做好房地产信托基金,在香港的难度是,银行一年期定期存款回报率约4%,你必须超过5%,甚至必须保持股票的一定涨幅才有交易,股价不能残、收益还要好,这就是香港REIT。领汇之后的越秀、鸿富、冠君REIR,都在跌破发行价的尴尬局面中寻找支持位。

领汇迫不及待要确立REIT市场的老大地位,也迫不及待给市场一个惊喜,哪怕只是一点点值得夸耀的惊喜。

4个月分派4.67亿

2006年6月29日,领汇公布2005年11月25日至2006年3月31日业绩,业绩公告第一段首先说明:4个月来可供分派的收入为4.67亿港元。第二段说分派方案:每基金单位分派0.2181港元,按最终发售价10.30港元计算,年度分派收益率为6.09%。

投其所好的做法很有意思,虽然,领汇贵为香港政府资产,但在资本市场中,其平等服务精神还是值得夸奖。

更为简单的计算是,如果你持有一手(500个基金单位)领汇,那就可以拿到109.05港元现金,有财务专家算盘丁丁当当,很快出来数据:按年计算派息回报率6.09%,加上股价的升幅,买领汇的总回报率已经达到55%。上市只有4个月,如此惊人的收益率就相当耀眼。

所以很少有人在领汇首次公布业绩后去批评它,也很少苛刻的声音再去要求什么。在2006年2月、3月,领汇两次达到17.75港元最高股价,一度炒翻天,也很快掀起REIT热浪。市场把一个可以作为稳健投资的产品,打造成投机客喜爱的赚快钱样板,结果很简单:很多好手大赚特赚一把,获利离场,因为已经高价,反而远离。当然,赚快钱就会错过现金派息。

香港“街市大王”宏安集团(1222HK)是领汇第3大租客,领汇上市时买到12万个基金单位,但已经脱手。如果宏安集团不卖出,现在派息,一次过就是26172港元,当然,从9.78港元涨到17港元出手,赚得更多。“租你的铺位,同时赚你的股票钱”的确是件愉快的事。

我们回头看TCI基金,这段时间一直沉默的英国老虎,共分五次增持领汇:招股时获配发约0.4%,然后于2005年11月25日、11月28日、11月29日,以及12月7日和8日持续买入,截至2005年12月8日已持有18.35%的领汇股份,继续保持单一最大股东的地位。

TCI共斥资46亿港元,购入逾3.92亿股,平均成本价约11.47港元,按照股价15港元计算,账面收益已经达到13亿港元,2006年7月13日,领汇股价突破16港元,其收益又上台阶,超过18亿港元。2006年7月初,TCI还在继续吸纳股份。

这一次领汇派息,TCI基金可获8550万港元现金,直接回报率相当不错。有人手痒痒,把TCI基金在领汇上的账面收益和派息综合计算,发现4个月来,TCI基金已有超过35%的回报率。

这是稳健的投资策略,也是值得欣赏的一种玩法,很多投资者都在看第2大股东的TCI基金是否要求入局做董事,但事实上,除了在资本市场要实际的收益,这个危险的英国老虎似乎对此兴趣不浓。

丰收后总是很愉快,分钱当然更有乐趣,恒基地产李兆基,当初私人购入约388万个基金单位的领汇,这一次愉快收息达85万港元,又是一个开心的人。

领汇税后盈利20.81亿

回头再来研究一下香港第一个,也是目前最成功的房地产信托基金的收益。这4个月,领汇总收入为13.54亿港元,比上市招股时的预计多了1.7%。但物业净收入达到8.13亿港元,比上市时预测增长了5.6%,用来分派的现金是4.67亿港元,比预测的4.24亿港元多了10%,每个基金单位可供分派0.2181港元,比预测的0.1983港元高。

领汇旗下的180项物业,零售物业平均出租率达到91%,车位已售出月租的占72%,4个月来,来自零售物业的租金收入达到9.68亿港元,停车场收入为3.05亿港元,零售物业租金收入比上市前预计多了1600万港元。

我们从公司报告中可以看到一些很有效的措施:一方面经营者在不断扩大租金来源,开源很具效果,同时,降低开支对收入的比率,从原来的48%减至40%,直接的方式就是减少运营成本。据悉,领汇上市后积极减少冗员,大刀阔斧裁员减薪,据称涉及2500名保安员及清洁工人。领汇行政总裁苏庆和在记者会强调:要将这些职位合理化,一个很小的场地有71名保安,是否真的需要这么多人?

第三个招数当然是多收钱,提高现有租金。2005年平均月租金每呎大约20.6港元,2006年3月,新租客的平均月租金已经涨到每呎23.3港元,涨幅达到13.3%。公司报告说现有租客续租率达到93.4%。有些好位置的月租已经超过25港元。最好的铺位租金已经达到每呎150港元。

要做到这一点,领汇也要做点事,把商场零售区域做出名气,建立品牌,吸引人流。领汇所属的一些位置优越的商场,开始全力做推广,加灯箱广告、做市场形象规划,贴近小区做服务,部分地区很快也见效。著名旅游景点黄大仙庙附近的龙翔中心市场趋旺,新增的一些铺位呎租平均为40港元,每年可带来逾336万港元的额外租金收入。

将军澳厚德商场改善原有设计,增加20个铺位,引入流行店铺,比如星巴克、表哥茶餐厅、Pokka Cafe、元气寿司、上楼及潮楼,努力做成将军澳区域内主要美食和消费据点。商场统计人流比2005年同期增近3成。

这些效果直接反映在上市公司的营收报表中,领汇的经营利润为7.71亿港元,加上财务利息500万港元,总计7.76亿港元。但受益于物业升值,整个公司收益大涨19.49亿港元,这一块的增加值如此大,一下子就把领汇含税和未分派的纯利增大为25.24亿港元。也带来4.43亿港元的税务。这样,领汇的4个月除税后盈利达到20.81亿港元。

但由于物业重估收益并非现金流,并不包括在可分派收入内,所以需要从除税后盈利中扣除,再扣除其它非现金收入约600万港元,加上物业重估所产生的递延税项3.41亿港元,这就出现了4.67亿港元的可分派现金。

真金白银的租金收益。来自于领汇96.4万平方米出租场地和79440个车位。

政府资产管理的好个案

政府资产如何管理?能够上市,本身就很特别,上市公众化令信息透明化,对政府是挑战,做得好当然皆大欢喜,做得不好负面影响会加倍。上市后如何管理好?如何增值?如何做好经营,还要照顾好政府形象?确是不小难题。领汇的4个月经历是一个可以研究的样板。

上市对政府资产的直接作用就是我们常用的语言:盘活沉淀资产,加强监管,提高效率。但,如何真正做好?在财务上公正透明,在资本市场股价上漂亮又体面,这是个难题。

我们不能苛刻香港初创的REIT都有令人兴奋的表现,在亚洲REIT做得最好的新加坡,政府给与经营者更大的空间:提供税务优惠,在法例上亦积极提供方便,推动当地房产基金市场迅速发展。目前新加坡上市的房产基金REIT收入90%分配予投资者,盈利部分可免所得税,投资者的收益亦是免税,2005年更豁免3%印花税。

这些措施的结果就是澳洲在上世纪70年代引入,日本在2001年推出首只房产基金REIT,新加坡2002年第一家房产基金REIT上市。但今天,新加坡已经是日本、澳洲之外亚洲区域最大的房产基金REIT市场,市占率高达50%,市值上升近三倍,接近170亿美元。

高盛报告指出,香港的房产基金REIT前景绝不乐观。在香港,苛刻的分析员一直在批评:领汇4个月业绩虽较预期高出10%,但比较上市以来的80%升幅,业绩只比预期略高,还是太小,令投资者失望。报告说,现时的高股价是投资者对领汇未来租金增长期望的表示,若业绩增幅很慢很小,回报将不足以支持现有股价。

麦格理证券报告也指出,新续租金增长还是慢,对日后的持续增长保持怀疑。此外,有分析员提出,领汇披露的数据有限,透明度不够,以往物业及车位属政府房委会,政府免收差饷及地租,但目前业权已经变动,领汇在这方面的支出究竟是多少,业绩报告没有提供具体数据。一些证券分析报告对领汇未来盈利作出估计:以最高估值计算,领汇2007年度的回报可能为4.4%,2008年在4%以下。如果低于5%,面对银行存款利率没有竞争力。

这些不满和激励,似乎是监督所在,但把香港REIT打造成散户和投资客赚快钱,炒作的对象,似乎是歧途。如果不走长远回报,不做机构投资者市场,未来必定不乐观。

这是高盛一份报告的观点:预期至2010年,新加坡的房产基金市场规模仍会领先于香港。

TCI 突然发难

前文还在说,英国基金大鳄TCI入股领汇18%,4个月拿到8550港元的利息分红,已经不错。也提到,这家凶猛的基金暂时还对进入董事会没啥兴致。

但2006年7月24日,不好的消息就出来了,香港媒体传出:TCI正在酝酿一场针对领汇管理层的“政变”。一是要派员进入董事会,二是准备把主席郑明训赶下台。结果只有一个:增加收益率。据消息人士指出,TCI不满领汇改善资产回报的速度,对主席郑明训的表现更是满腹怨言,他们动手的时间大约是8月23日领汇基金持有人周年大会。

素来,对冲基金见钱眼开,雁过拔毛,绝对不会留恋任何东西,只爱好收益现金。也有俗话:对冲基金绝对不会谈恋爱。

TCI在领汇的沉默并不代表他开始尝试谈恋爱,而是他在等待发难的一刻。超过35%的回报够不够?见人见智,胃口不一,但肯定地说,TCI应该嗅到令他不安的气味,他才开始早早动手。

另一位分析员则指出,倘若TCI成功把郑明训“拉下马”,恐会在社会上引起极大回响,担心领汇此后大幅加租,最终可能迫使政府购入领汇基金单位,杜绝大幅加租的可能。但大幅加租政府难坐视。

在这种情况下,TCI只要纠集25%以上基金单位权益,便可号召召开特别股东大会,并提出动议撤换主席。但动议最后须经75%基金单位权益持有人通过,成功的机会甚微,不过若有动议一旦提出,会令香港政府恐慌,因为港府不会对政府资产大幅加租引起的社会矛盾坐视不理,也不会坐等香港过江龙把领汇“拆骨”,或者资产出售,这些都会逼迫港府不能袖手旁观,可能最后动用储备,高价收购TCI手上的股权。如果结果这样,那正中TCI下怀,可能,投资收益大大超过拿利息。

新的一轮战斗即将开始,派现后的愉悦气氛一下子没有了。有分析员已经猜测:领汇本身有2个软肋,很可能被TCI拿捏住,制造事端,引起其它股东的不满和失望,进而,打击管理层,获得大比例股权支持,改组董事会。

一是领汇旗下180个物业原来全部属于政府房委会,不需要支付任何税赋和费用,但领汇上市之后需要办理产权转让手续,办理之后就要向港府房委会支付所付差饷及地租,这一部分的转让手续多多,据说要办理到2008年中期才能全部完成,截至此次业绩公布,共转让84个商场权益,需要支付的差饷及地租为3900万港元。而,未来,全部商场转让完毕,每年这些差饷及地租高逾2亿港元,占领汇目前的开支约15%。这一费用开支,在领汇报告中比较含糊,但绝对不能忽视,TCI拿来大做文章,股东和市场会有反映。

其次,领汇管理层费用也会成为TCI的话柄,有香港媒体报道:执行总裁苏庆和年薪500万港元,上市4个月总共收了190.7万港元薪津。让外界有些狐疑,对于一个不断压低管理成本,维持经营收益的企业来说,这些收入的多少会成为导火线。

最后结果如何?其实都是双刃剑,如果港府、领汇或者其它,抵抗TCI拆骨成功,TCI败退,只好抛售走人,那领汇股价势必大跌,一点进入无人交易,没人炒作地步,也是恐怖境地。

看起来,结果的好坏对领汇都有不利之处,这时,反观TCI,他站在有利之处,进退自如,拿捏的极有分寸。

我们不得不说,在欧洲可以纵横德国英国,TCI的确不是等闲之辈。果然,领汇7月26日晚宣布,委任TCI Asia董事何志安(John Ho)为非执行董事,27日生效。而领汇董事会已与 TCI 达成和解协议,原则上同意邀请 TCI 代表加入董事会,交换条件是 TCI 需要取消撤换郑明训主席一职的动议。领汇表示,董事会内有投资者代表,是市场惯常的做法。

何志安“是香港仔,在外国读书,工作好勤力,好仔细,为人低调。”一名曾与何志安多次接触的上市公司管理层透露。而证券界认为,近年在亚洲金融市场异常活跃,到处追逐股市热浪的TCI,任用何志安可以理解,何的足迹已遍布中国内地、香港和海外,去年日本大升市时,他就正在日本。

在领汇内部用本地人,是TCI的高明之处。下一步呢?TCI将把何志安推上领汇的什么角色?

(编辑:lqh)
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